Kupovina nekretnine u 2025g ( nakon Trumpovih carina)

[reha]

Pozdrav ekipa, nadam se da ova tema spada u kategoriju investiranja i da nisam promašio topic/forum.

Šta Vi mislite o tome da li je pametno kupiti nekretninu u ovom momentu?
Radi se o garsonjeri u starogradnji i namjena je isključivo iznajmljivanje na duže periode.
Planirana je kupovina na kredit na 86mjeseci (3.19 % NKS).
Obzirom na neizvjesnosti oko carina i njihovih efekata na globalnom nivou volio bih čuti mišljenje iskusnijih ljudi.

Da li će doći do inflacije, stagflacije ili deflacije i kako bi se moglo sve to odraziti na cijenu nekretnina i iznajmljivanja u BiH i Sarajevu?

[montypython]

Vrlo kompleksno pitanje jer ima više "pokretnih dijelova" koji idu u različitim smjerovima. Zato ću samo nabacati argumente. S jedne strane koliko znam u Sa su cijene nekretnina značajno porasle u zadnje vrijeme pa onda vjerovatno i cijene mjesečnog iznajmljivanja. To bi značilo da je sad kupiti manje povoljno nego prije par godina. S druge strane još uvijek su niže od cijena u mnogim evropskim gradovima ili čak na Balkanu Zg, Bg I sl. Sve zavisi po kojoj se cijeni kupi, koliko se traži kako se procijeni i sl. Dakle moguće da sad jeste skupo u Sa međutim ja imam neku moju teoriju koja mnogima izgleda čudna a to je da će usljed deindustrijalizacije u Zap Evropi i povećanog broja otkaza te pada standarda uz povećanje troškova tamo (npr u Minhenu kvadrat 7-10 hiljada eura, renta preko 1000 e za stančić od npr 40 m2, prosj neto plata mislim oko 2800 hiljada) tako da će doći do povratka dosta naših od tamo i rasta potražnje ovdje, jer mnogi od njih nemaju stan tamo a mnogi ni ovdje. Takođe mnogi će od njih kupiti stan ovdje kao investiciju i zaštitu od inflacije jer tamo je nemoguće. Kad smo tu, kod inflacije, i tu nije jednoznačno. Naštampano je puno para bez pokrića što je garantovana inflacija i pad kupovne moći eura. Sprema se neki paket od mislim 800 milijardi eura zaduženja za vojne potrebe u Njemačkoj, što će dovesti do još veće inflacije za par godina. Tako da držanje para na banci dugoročno nije opcija bolje je kupiti bilo šta tvrdo tj realno, nekretnine, dionice, zlato I sl. S četvrte strane pad standarda, otkazi I sl u Zap Evropi, gdje će biti i već je glavni udar, dovešće do smanjenja kupovne moći, pada potrošnje što bi moglo proizvesti pad cijena i možda čak deflaciju ali mislim relativno kratko, pola godine godinu. Onda bi vlade da spase situaciju vjerovatno počele štampati pare u ogromnim količinama što bi pokrenulo drastično novu inflaciju, možda i dvocifrenu, što bi onda dalo I stagflaciju, i lošu ekonomiju i visoku inflaciju. Tako da ima svašta ali dugoročno inflacija je skoro zagarantovana. Ne isključujem da cijene stanova nešto i padnu (a možda i ne) ali mislim de će vrijednost novca brže. I sad dodatni momenat kredit. Pošto je na više godina siguran sam da će inflacija prosječno biti viša od te kamate tj da nakon 8 godina euro neće vrijediti ni blizu kao sad (ako ga uopšte bude) tj u kasnijoj fazi otplate rate će biti mizerne. Naravno ako je kamata fiksna. Dakle ako da, tražiti što nižu cijenu, ništa preskupo i fancy, ispitati lokaciju, kvalitet gradnje, potražnju u tom dijelu grada, kredit obavezno fiksna kamata i sl. Ovo je mojih 5 centi, nikakav savjet, nisam stručnjak za nekretnine ni investiranje, nego sam razmišljam ovako.

[brzi]

Ja sam godinama bio protiv ulaganja u nekretnine prvenstveno zbog nesrazmjera kamate i najma.
Sad je to poprilicno dobro.
Staviš na papir prihod od zakupa i kamatu.
Ako zakup pokriva kamatu i bar još dio otplate glavnice onda se isplati.
Naravno uz uslov da imas prihode koji će pokrivati otplatu i kada stan ne bude iznajmljen.

[reha]

Hvala vam na odgovoru.

Malo detaljnije. Moja porodica u vlasništvu ima 2 stana:
-Stan1 bez tereta u kojem živimo,
-Stan2 ,kupljen na kredit i broj preostalih rata je 38.

Stan2 se iznajmljuje. Stvorila nam se prilika da kupimo Stan3 koji bi finansirali putem kredita na sljedeći način.

Stan1 se stavlja na hipoteku. Uzima se kredit u iznosu vrijednosti Stan3 + ostatka duga za Stan2 i kredit ce trajati 86mjeseci ( 7 godina i 2 mjeseca ). Hipoteka sa Stana2 se skida i Stan3 će također biti bez tereta. Kredit je sa 3.19% NKS. Prosječna kamata za 86 mjeseci je 284 KM ( ukupno 24.500KM).

Stan2 se već iznajmljuje, pa bi ukupni prihod od iznajmljivanja oba stana bio veći 3.5-4x od mjesečne kamate ( pa i do 5x u zavisnosti od mjeseca) .

Jedini problem mi je što na Stan1 u kojem živim stavljam na hipoteku i u slučaju neke velike recesije, pada privredne aktivnosti i globalne krize/rata i gubitaka posla ostao bez stana u kojem živim.

Da li neko od Vas pamti šta se dešavalo tokom finansijske krize 2008 sa nekretninama u Sarajevu?
Ja sam tada bio srednjoškolac, ali po sjećanju je cijena nekretnina u tom periodu pala do 50%. Koliko je izvjestan scenarij kao tada ili je to gotovo nemoguće u današnjem periodu?

[brzi]

Hvala vam na odgovoru.

Malo detaljnije. Moja porodica u vlasništvu ima 2 stana:
-Stan1 bez tereta u kojem živimo,
-Stan2 ,kupljen na kredit i broj preostalih rata je 38.

Stan2 se iznajmljuje. Stvorila nam se prilika da kupimo Stan3 koji bi finansirali putem kredita na sljedeći način.

Stan1 se stavlja na hipoteku. Uzima se kredit u iznosu vrijednosti Stan3 + ostatka duga za Stan2 i kredit ce trajati 86mjeseci ( 7 godina i 2 mjeseca ). Hipoteka sa Stana2 se skida i Stan3 će također biti bez tereta. Kredit je sa 3.19% NKS. Prosječna kamata za 86 mjeseci je 284 KM ( ukupno 24.500KM).

Stan2 se već iznajmljuje, pa bi ukupni prihod od iznajmljivanja oba stana bio veći 3.5-4x od mjesečne kamate ( pa i do 5x u zavisnosti od mjeseca) .

Jedini problem mi je što na Stan1 u kojem živim stavljam na hipoteku i u slučaju neke velike recesije, pada privredne aktivnosti i globalne krize/rata i gubitaka posla ostao bez stana u kojem živim.

Da li neko od Vas pamti šta se dešavalo tokom finansijske krize 2008 sa nekretninama u Sarajevu?
Ja sam tada bio srednjoškolac, ali po sjećanju je cijena nekretnina u tom periodu pala do 50%. Koliko je izvjestan scenarij kao tada ili je to gotovo nemoguće u današnjem periodu?

Ja sam moj stan u Zenici, 72 m2 2005. platio 45.000 maraka. Pred recesiju 2008. mogao se prodati za 120.000.
Vrijednost mu je pala u 2009. na 80 do 90 hiljada.
Znači pad je bio cca 30%. Sad se moze prodati za 200.000.
Kao sto rekoh, bio sam protiv ulaganja u nekretnine.
Ljudi koji su plačali poslovne prostore po Zenici u 2007. su izgubili mnogo. Trzište poslovnih prostora se nikad nije oporavilo.
Ne bi nikad ulozio usteđevinu u nekretninu za rentanje ali kupovina na kredit uz povoljnu kamatu se isplati.
Moj brat u Njemačkoj kupio tri stana na kredit.
A sad je omjer kamate i rente sličan u BiH.
Dok su kamate na stambene kredite bile 7 pa i iznad 8% to je bila ludost.
U to vrijeme su se stanovi rentali po 200 do 300 maraka.
Naravno mora se voditi računa o lokaciji.
Korekcija cijena do 30% moze da se desi ali dugorocno bi trebalo se isplati.
Naravno, moze uvijek biti neočekivanih promjena ali tako je i sa dionicama.

[reha]

Izgleda da nema ništa od carina i vještački izazvane krize, tako da više nema dileme o kupovini.